الثلاثاء، 03 سبتمبر 2019 - 09:56 ص

يعد قطاع العقارات من أهم القطاعات على مستوى الاقتصاد بشكل عام، إما في البورصة فهو من القطاعات الهامة والكبيرة ودائما ما يكون هو القائد في سوق المال المصري، لوجود نحو 36 شركة من الشركات العقارية، مدرجة بسوق المال داخل المقصورة، بقيمة سوقية تصل إلى 80 مليار جنيه، بعوائد تصل إلى 18% على الأسهم، ونحو 39% هوامش على أرباحها.

والعقارات من القطاعات الكبيرة التي تحتوي علي كبري الشركات العاملة في مصر مثل شركات مصر الجديدة، مدينة نصر، طلعت مصطفى، وسوديك، وبالم هيلز وغيرها من الشركات الكبيرة تعرف بكبر بنتائج أعمالها.

ويعد القطاع العقاري المحرك الأساسي لعدة قطاعات مثل الحديد والاسمنت وغيرها فهو قطاع محرك للاقتصاد بشكل عام.

وقالت حنان رمسيس الخبيرة بأسواق المال، إن قطاع العقارات سيكون هو قائد القطاعات في الفترة القادمة لسببين اولهم، تنوع الأسهم المقيدة في هذ القطاع والتنوع بين شركات قطاع أعمال عام ستطرح حصص فيما بعد ضمن برنامج الأطروحات الحكومية كمصر الجديدة، وبين شركات قطاع خاص لديها خطط طموحة للنمو والتميز مثل بألم هيلز .

وكشفت رمسيس، عن عدد الشركات المتواجدة في هذا القطاع يفوق ال 36 شركة وأكثر، ومعظمهم مقيدين بين المؤشر الرئيسي للبورصة، ومؤشر "EGX 70" وهذا يتيح الفرصة في متابعة السهم وتأثيره في المؤشر مما يتيح الفرصة لاتخاذ قرار استثماري سليم.

وأشارت الخبيرة بأسواق المال، أنه بعد تخفيض المركزي لسعر الفائدة وإتباع سياسة مالية تيسريه ستتأثر الشركات بالإيجاب وخاصة التي تعتمد علي الرافعة التمويلية التي تتمثل في القروض لتسير إعمالها من استكمال البناء واستكمال خطط التنمية والتطوير.

وأضافت رمسيس، انه أيضا يعمل على إتاحة الفرصة للعملاء علي التقسيط والتعاون مع البنوك في تمويل الوحدات من خلال وجود البنك كطرف ثالث بين الشركة والعميل، مما يساعد في إنقاذ سوق العقارات من فقعه الركود، ويسهل العمل وتحقيق عوائد استثمارية عالية، بل يساهم في استقرار الأسعار وعدم انهيارها.

نوهت حنان رمسيس، إلى أن معظم الأزمات والركود العالمي عادة ما يتسبب فيه القطاع العقاري، مثل أزمة الرهن العقاري 2008 ،والتي أطلق عليها الأزمة المالية والتي أدت إلي انهيار العديد من البورصات العالمية، وتابعت، إن تنشيط قطاع العقاري يؤدي إلي تنشيط قطاعات تابعة، كالمواد الأساسية والتشييد والبناء.

وتوقعت الخبير المالي، بتأثر قطاع العقارات بخفض سعر الفائدة لن يظهر أثرة فورا ولكن علي المدى المتوسط والطويل، والتسويق الجيد لهذا القطاع وخطة الدولة لتصدير العقار، بل والخطة الرامية إلي استقدام رؤؤس الأموال العربية والأجنبية للاستثمار في هذا القطاع الحيوي سيفتح الباب إلي انتعاش مناخ الاستثمار، ويعيد الشركات إلي استخدام روافع مالية متعددة ففي الفترة التي تجد فيها الشركات العقارية صعوبة في زيادة رأس مالها من خلال البورصة وطرح أسهم، فيمكنها الاقتراض من البنوك وبذلك تساهم في إنعاش هذا القطاع بالتابعية.

وأشارت رمسيس، إلى أن العديد من التقارير الدولية تشير إلى الاهتمام بتنمية قطاع العقارات، والطلب عليه هو الأهم مع الأخذ في الاعتبار الزيادة السكنية المستطردة، مشيرة إلي محاولة التعاون بين القطاع العام والخاص لتطبيق خطط التنمية، وبحث دعم القطاع العقاري بان تضم لقائمة أعمالها الشركات الجادة عن طريق إسناد المشروعات بالأمر المباشر وخصا القطاع التي تباع للبناء وذلك لتحيق مبدأ هام السرعة في إنجاز المشروعات وتخفيض تكلفة التشغيل، مشيرة أنه عادة ما تقاس خطط التنمية بالنسبة للدول ومعدلات النمو من خلال التوسع في بناء المدن وتزويدها بالمرافق الأزمة وكذلك مد شبكة طرق متميزة وتوفي بالاحتياج. .

وبنظرة أكثر تحليلا قالت رمسيس إن تبادل الأدوار بين القطاعات المقيدة في البورصة هي سمة التداول بناء علي أفضليات المتعاملين من حيث فئاتهم وجنسياتهم مشيرة، أنه في السابق كان الاهتمام الأكبر بقطاع الاتصالات، ثم تدريجيا انحصر أداء هذا القطاع بعد خروج جلوبال تليكوم من القيد في البورصة بإتباع إجراءات الشطب وكان يسبقها سهم موبينيل الذي تحول إلي اورانج، أما المنافسة التي علي أشدها فهي بين قطاع البنوك وقطاع العقارات بسبب احتلال البنك التجاري الدولي للوزن النسبي الأكبر في أداء المؤشر EGX 30.

وقال الخبير بأسواق المال محمد عبد الهادي إن تشهد الأسهم العقارية بالبورصة المصرية إقبال من المستثمرين، حيث أن هذا القطاع يتميز بسيولة عالية خاصة التنوع بين شركات قطاع الإعمال والتي ستطرح حصص فيما بعد ضمن برنامج الأطروحات الحكومية وبين شركات لديها خطط طموحة للنمو.

وأضاف عبدالهادي، إن من التميز في الشركات المتواجدة في هذا القطاع تفوق 10 شركات أو أكثر التابعة لقطاع الأعمال العام، مشيرا إلى انه بعد ما قام البنك المركزي بخفض سعر الفائدة كان هذا القطاع له النصيب الأكبر في الاستفادة من ذلك القرار نظرا لما عليها من قروض وبالتالي أي تخفيض يقلل من عبء الدين علي تلك الشركات وتحولها إلى الربحية.

وأشار الخبير بأسواق المال، إلى أن جميع التقارير عن سوق العقارات المصري تشير إلي تحسن ذلك القطاع بعد جملة الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها مصر خلال الفترة الماضية، وبعد توافر ركائز أساسية تدعم هذا القطاع، أولها الاستقرار الأمني بمصر ومجمل المشاريع التي تقوم بها الحكومة المصرية مثل العاصمة الإدارية وغيرها،مضيفا أنه بعد ارتفاع معدلات النمو القوية وتنشيط السياحة وبعد قرارات الحكومة منذ فترة بتعويم قيمة الجنيه التي كان لها مردود قوي علي ارتفاع الطلب علي العقارات حيث يعتبر الملاذ الأمن لأي استثمار.

قال محمد كمال الخبير بأسواق المال إن هذا القطاع الكبير له تأثير كبير في تعاملات البورصة المصرية، نظرا لاهتمام الدولة به عن طريق بناء المدن الجديدة وفتح طرق وبنيه تحتية لزيادة المدن الجديدة سواء صناعية أو عقارية ويتم ذلك بمشاركه القطاع الخاص وشركات التطوير العقاري.

وأضاف كمال، أنه يوجد نوعان داخل القطاع العقاري السياحي والسكني سواء كان فاخر أو متوسط دائما ما نشاهد تحرك في فتره الصيف والإجازات وعوده العاملين بالخارج،ّ والاستثمار العربي العقاري المهتم بشكل كبير بالقطاع العقاري.
وأشار محمد كمال، إلى ارتفاع مبيعات الشركات العقارية كبيرة الحجم والتي يزيد رأس مالها عن 500 مليون جنيه، بمعدل 4.3 مرة لتصل إلى 22.5 مليار جنيه مقارنة بنحو 5.2 مليار جنيه قبل القيد، في حين ارتفع صافي الدخل بمعدل 3 إضعاف من 2.3 مليار جنيه إلى 6.4 مليار جنيه.

وتوقع الخبير بأسواق المال، وجود طفرة جديدة في سوق العقارات خلال الفترة القادمة.

ومن جانبه أكد محمد فريد، رئيس البورصة المصرية،.إن سوق المال وفرت السيولة لشركات التطوير العقاري عبرعدة بدائل وأدوات تمويلية، لاسيما سندات التوريق والصناديق العقارية.

أوضح أن عدد الشركات العقارية بلغ نحو 36 شركة مدرجة بسوق داخل المقصورة، بقيمة سوقية تصل إلى 80 مليار جنيه، بعوائد تصل إلى 18% على الأسهم، ونحو 39% هوامش على أرباحها.

وعن التطور الكبير الذي شهدنه الشركات العقارية منذ قيد أسهمها بسوق المال فيما يتعلق برؤوس أموالها، قال فريد إن البورصة شهدت نحو 109 زيادات رأس مال منذ قيد أول شركة عقارية بالسوق.

وأوضح أن هذه الزيادات تضم نحو 35 زيادة رأس مال نقدي، حيث ارتفع رأس مال الشركات كبيرة الحجم – والتي يبلغ عددها 6 شركات ويزيد رأسمالها عن 500 مليون جنيه- بمعدل 9 أضعاف ليصل إلى 14.5 مليار جنيه مقارنة بنحو 1.5 مليار جنيه قبل الإدراج.

وتابع أن رأس مال الشركات المتوسطة، والتي يترواح رأسمالها بين 160 مليون جنيه و 500 مليون جنيه وعددها 7 شركات، ارتفع بمعدل 2.1 مرة، لتصل إلى 2 مليار جنيه مقارنة بنحو 844 مليون جنيه قبل الإدراج، في حين ارتفع رأس مال الشركات العقارية الصغيرة والتي يقل رأسمالها عن 160 مليون جنيه وعددها 23 شركة بمعدل 2.2 مرة من 660 مليون جنيه قبل القيد إلى 1.3 مليار جنيه بعد القيد بالبورصة.

وقال محمد فريد أن أصول الشركات العقارية شهدت ارتفاعا كبيرا منذ قيدها بالبورصة المصرية لتقفز بمعدل 2.7 مرة من 62.3 مليار جنيه قبل القيد إلى 173.5 مليار جنيه بعد القيد.

وعلى صعيد الشركات المتوسطة (رأس مال من 160 مليون الى 500 مليون جنيه) ارتفعت مبيعاتها بمعدل 3 أضعاف لتبلغ 2.2 مليار جنيه، في حين وصل صافي الدخل إلى 411 مليون جنيه بمعدل ارتفاع 2.2 مرة، وبلغ إجمالي صافي الأصول نحو 7.3 مليار بمعدل ارتفاع 3.5 مرة.

وأشار فريد للصناديق العقارية باعتبارها أحد الأدوات التمويلية التي يتيحها سوق المال، مؤكدا ضرورة إقبال الشركات على إصدارها في ظل أهميتها للقطاع و استغلال أصوله والمميزات الاستثمارية لها، مشيرًا للاهتمام الواضح بهذا النوع من الصناديق.