السبت، 02 مايو 2026 - 06:48 م

ميزان العدل باب أسبوعى مجانى نتلقى خلاله استفسارات القراء القانونية ويرد عنه نخبة من رجال القانون مجانا.
 

عقود الـ 59 عاماً فى الميزان

تلقيت رسالة من قارئ يستفسر فيها عن وضعه القانونى فى حالة إيجار وحدة ٥٩ عاما؟

يوضح المستشار كمال يونس المحامى بالنقض والإدارية العليا إنه ​مع عام 2026، تزايدت التساؤلات حول الطبيعة القانونية لعقود الإيجار طويلة الأمد التى تُحرر بمدة 59 عاماً. هل تظل هذه العقود محصنة ببنودها أم أنها قد تخضع لتعديلات تشريعية أو تتحول لنظام آخر بعد مرور سنوات قليلة؟

ويضيف المستشار كمال يونس ​أن العقود المبرمة فى الوقت الراهن تولد فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996، وهو أن «العقد شريعة المتعاقدين»؛ فكل ما يتم الاتفاق عليه اليوم من مدة ٥٩ عاما وقيمة إيجارية وزيادات دورية، هو اتفاق ملزم ومحصن بقوة القانون، ولا يملك طرف واحد أو حتى المشرع تعديله بإرادة منفردة.

ويجب التفرقة بين «القوانين الاستثنائية» التى تعالج مراكز قانونية نشأت قبل عام 1996، وبين «العقود المدنية» المحررة الآن. فإن أى تعديل تشريعى يخص الإيجارات يهدف حصراً إلى سد الفجوة فى العقود القديمة. أما عقد الـ 59 عاماً المحرر فى 2026، فهو «عقد مدنى حديث» بطبيعته، ولا يمكن قانوناً إجبار أطرافه على تغيير شروطه بعد 7 سنوات، طالما أن العقد حدد القيمة الإيجارية والزيادات السنوية برضا الطرفين. فالمراكز القانونية التى تنشأ الآن تظل محكومة بالقانون المدنى حتى انقضاء مدتها فى عام 2085.

و​لكى يستمر العقد المحرر صحيحاً ونافذاً فيجب طوال مدة الـ٥٩ عاما التدقيق فى «صفة المؤجر» قبل التوقيع. فوفقاً للمادة 559 من القانون المدنى، إذا كان الموقع على العقد يمتلك حق الإدارة فقط (كالوكيل أو الشريك على الشيوع) دون ملكية كاملة، فإن العقد لا ينفذ فيما زاد على 3 سنوات. لذا، فإن الضمانة الحقيقية تكمن فى التأكد من ملكية المؤجر التامة للعقار، لضمان نفاذ المدة الطويلة وتحصينها ضد أى طعن. ومن ثم، فإن العقد المحرر الآن هو «حصن قانوني» يحمى المستأجر فى سكنه ويضمن للمالك حقه، طالما كُتبت البنود بصياغة محترفة.

وأضاف المستشار كمال يونس أن الضوابط النهائية لضمان عدم تداخل القوانين مستقبلاً:

هى​ إنه بمجرد توقيع العقد، يجب التوجه للشهر العقارى لإثبات تاريخه؛ فهذا الإجراء هو الذى يجعل مدة الـ 59 عاماً نافذة فى مواجهة الكل، حتى فى حال انتقال ملكية العقار لآخرين.

كما يوضع بند يحدد زيادة مئوية سنوية واضحة، مما يحمى العلاقة الإيجارية من تقلبات التضخم ويغلق الباب أمام دعاوى «أجرة المثل».
كما يجب النص صراحة على أن العقد خاضع لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 والقانون المدنى، لقطع الطريق على أى تفسيرات مغلوطة.